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Legislação

Há uma extensa gama de leis que os condomínios devem respeitar. Da Constituição às leis municipais, o condomínio deve ficar muito atento para não contrariar nada da legislação brasileira.

Destacamos abaixo algumas informações que podem auxiliar numa melhor compreensão das tarefas que um síndico deve seguir, mas lembramos que é importante conhecer profundamente as leis para evitar problemas na administração. Por isso, conte com a B2 na administração do seu condomínio.

ART. 22 – O LOCADOR É OBRIGADO A:

  • I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
  • II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
  • III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
  • IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
  • V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
  • VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
  • VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
  • VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
  • IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
  • X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
  • Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
    • a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
    • b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
    • c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
    • d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
    • e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
    • f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
    • g) constituição de fundo de reserva.

ART. 23 – O LOCATÁRIO É OBRIGADO A:

  • I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
  • II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
  • III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
  • IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
  • V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
  • VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
  • VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
  • VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
  • IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
  • X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  • XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
  • XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
  • 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
    • a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
    • b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
    • c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
    • d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
    • e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
    • f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
    • g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
    • h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
    • i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
  • 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
  • 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
  • Art. 24 Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
  • 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
  • 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.
  • 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.
  • Art. 25 Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
  • Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá – lo integralmente.
  • Art. 26 Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti – los.
  • Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

FUNCIONÁRIOS DE CONDOMÍNIOS E ADMINISTRADORAS

As Convenções Coletivas de Trabalho são firmadas entre os sindicatos de empregados e de empregadores para complementar a CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas). São firmadas por categoria (funcionários de condomínios, administradoras) e região de abrangência dos sindicatos envolvidos.

Seus itens são obrigatórios para ambas as partes. Entre os principais, estão os pisos salariais e as horas extras.

Consulte o SECOVI do seu estado para obter a Convenção Coletiva da sua região:

LEI DAS CONTRAVENÇÕES PENAIS – CAP. IV (REFERENTE À PAZ PÚBLICA)

  • Art. 1 Aplicam-se as contravenções às regras gerais do Código Penal, sempre que a presente lei não disponha de modo diverso.
  • Art. 2 A lei brasileira só é aplicável à contravenção praticada no território nacional.
  • Art. 3 Para a existência da contravenção, basta a ação ou omissão voluntária. Deve-se, todavia, ter em conta o dolo ou a culpa, se a lei faz depender, de um ou de outra, qualquer efeito jurídico.
  • Art. 4 Não é punível a tentativa de contravenção.
  • Art. 5 As penas principais são:
  • I – prisão simples.
  • II – multa.
  • Art. 6 A pena de prisão simples deve ser cumprida, sem rigor penitenciário, em estabelecimento especial ou em secção especial de prisão comum, podendo ser dispensado o isolamento noturno.
  • Art. 6 A pena de prisão simples deve ser cumprida, sem rigor penitenciário, em estabelecimento especial ou seção especial de prisão comum, em regime semi-aberto ou aberto. (Redação dada pela Lei nº 6.416, de 24.5.1977)
  • § 1º O condenado a pena de prisão simples fica sempre separado dos condenados a pena de reclusão ou de detenção.
  • § 2º O trabalho é facultativo, se a pena aplicada, não excede a quinze dias.
  • Art. 7º Verifica-se a reincidência quando o agente pratica uma contravenção depois de passar em julgado a sentença que o tenha condenado, no Brasil ou no estrangeiro, por qualquer crime, ou, no Brasil, por motivo de contravenção.
  • Art. 8 No caso de ignorância ou de errada compreensão da lei, quando escusaveis, a pena pode deixar de ser aplicada.
  • Art. 9 A multa converte-se em prisão simples, de acordo com o que dispõe o Código Penal sobre a conversão de multa em detenção.
  • Parágrafo único. Se a multa é a única pena cominada, a conversão em prisão simples se faz entre os limites de quinze dias e três meses.
  • Art. 10 A duração da pena de prisão simples não pode, em caso algum, ser superior a cinco anos, nem a importância das multas ultrapassar cinquenta contos.
  • Art. 11 Desde que reunidas as condições legais, o juiz pode suspender, por tempo não inferior a um ano nem superior a três, a execução da pena de prisão simples que não ultrapasse dois anos.
  • Art. 11 Desde que reunidas as condições legais, o juiz pode suspender por tempo não inferior a um ano nem superior a três, a execução da pena de prisão simples, bem como conceder livramento condicional. (Redação dada pela Lei nº 6.416, de 24.5.1977)
  • Art. 12 As penas acessórias são a publicação da sentença e as seguintes interdições de direitos:
  • I – a incapacidade temporária para profissão ou atividade, cujo exercício dependa de habilitação especial, licença ou autorização do poder público;
  • lI – a suspensão dos direitos políticos.
  • Parágrafo único. Incorrem:
    • a) na interdição sob nº I, por um mês a dois anos, o condenado por motivo de contravenção cometida com abuso de profissão ou atividade ou com infração de dever a ela inerente;
    • b) na interdição sob nº II, o condenado a pena privativa de liberdade, enquanto dure a execução do pena ou a aplicação da medida de segurança detentiva.
  • Art. 13 Aplicam-se, por motivo de contravenção, os medidas de segurança estabelecidas no Código Penal, à exceção do exílio local.
  • Art. 14 Presumem-se perigosos, alem dos indivíduos a que se referem os ns. I e II do art. 78 do Código Penal:
  • I – o condenado por motivo de contravenção cometido, em estado de embriaguez pelo álcool ou substância de efeitos análogos, quando habitual a embriaguez;
  • II – o condenado por vadiagem ou mendicância;
  • III – o reincidente na contravenção prevista no art. 50; IV – o reincidente na contravenção prevista no art. 58. (Revogado pela Lei nº 6.416, de 24.5.1977)
  • Art. 15 São internados em colônia agrícola ou em instituto de trabalho, de reeducação ou de ensino profissional, pelo prazo mínimo de um ano: (Regulamento)
    • I – o condenado por vadiagem (art. 59);
    • II – o condenado por mendicância (art. 60 e seu parágrafo);
    • III – o reincidente nas contravenções previstas nos arts. 50 e 58. (Revogado pela Lei nº 6.416, de 24.5.1977)
  • Art. 16 O prazo mínimo de duração da internação em manicômio judiciário ou em casa de custódia e tratamento é de seis meses.
  • Parágrafo único. O juiz, entretanto, pode, ao invés de decretar a internação, submeter o indivíduo a liberdade vigiada.
  • Art. 17 A ação penal é pública, devendo a autoridade proceder de ofício.

É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembleias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.

Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.

A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na atual Lei do Inquilinato.

O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64.

Para facilitar a consulta, iCondomínios dividiu o conteúdo da atual Lei por temas, de forma que você possa se informar sobre como proceder em diversas situações.

SOBRE A LEI ANTERIOR 4.591/64

O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange. Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.

Algumas mudanças importantes em relação à Lei anterior 4.591/64:

CONVENÇÃO (ART. 1.333)

Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.

MULTA / INADIMPLÊNCIA (ART. 1.336)

Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.

MULTA / ANTI-SOCIAL (ART. 1.337)

Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial.

MULTA / DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS (ART. 1.337)

Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes.

DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO: (ART. 1.349)

Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3.

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